Un medico di medicina generale esercita la propria attività professionale all’interno di un immobile situato nel Comune di Roma, catastalmente classificato nella categoria A/4, originariamente destinato ad abitazione. L’immobile viene utilizzato come studio medico da diversi decenni, presumibilmente sin dagli anni Settanta. Il proprietario ha recentemente richiesto di procedere alla variazione della categoria catastale da A/4 ad A/10, sostenendo che l’utilizzazione professionale dell’immobile richieda necessariamente tale aggiornamento. È effettivamente obbligatorio modificare la classificazione catastale? La normativa consente a un medico di medicina generale di esercitare la propria attività all’interno di un immobile con destinazione residenziale?
LA RISPOSTA DELL’ESPERTO
La possibilità di esercitare un’attività professionale sanitaria all’interno di un immobile originariamente destinato ad abitazione rappresenta una questione particolarmente rilevante, soprattutto per i medici di medicina generale che, tradizionalmente, svolgono la propria attività in studi professionali collocati all’interno di edifici residenziali. La questione coinvolge diversi ambiti normativi che, pur essendo strettamente collegati, rispondono a finalità differenti: la disciplina urbanistico-edilizia, la normativa catastale, le disposizioni che regolamentano l’esercizio dell’attività professionale e, nel caso dei medici convenzionati, le previsioni dell’Accordo Collettivo Nazionale.
Per affrontare correttamente il problema è necessario distinguere, innanzitutto, la destinazione d’uso urbanistico-edilizia dell’immobile dalla sua classificazione catastale. La prima individua la funzione legittimamente attribuita all’unità immobiliare sulla base degli strumenti urbanistici e dei titoli edilizi che ne hanno disciplinato la realizzazione o le successive trasformazioni. La classificazione catastale, invece, risponde principalmente a esigenze di censimento e valutazione fiscale del patrimonio immobiliare, attraverso l’attribuzione di una categoria e di una rendita catastale.
Le due qualificazioni, sebbene correlate, non coincidono necessariamente e non producono gli stessi effetti giuridici. La categoria catastale A/4 identifica le abitazioni di tipo popolare, mentre la categoria A/10 comprende gli immobili destinati a uffici e studi privati. Tuttavia, il semplice passaggio da una categoria catastale all’altra non determina automaticamente la legittimazione urbanistica di una diversa utilizzazione dell’immobile. In altri termini, modificare la classificazione catastale di un’abitazione da A/4 ad A/10 non significa, di per sé, aver ottenuto il necessario titolo per trasformarla legittimamente in uno studio professionale.
Il riferimento normativo fondamentale è rappresentato dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, recante il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. In particolare, l’articolo 23-ter disciplina il mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, distinguendo le principali categorie funzionali degli immobili, tra cui quella residenziale e quella produttiva e direzionale, nella quale rientrano ordinariamente gli uffici e gli studi professionali.
Un aspetto particolarmente importante riguarda il fatto che il mutamento della destinazione d’uso può verificarsi anche in assenza di opere edilizie. Non è quindi necessario che vengano realizzate trasformazioni strutturali, modifiche distributive o interventi sugli impianti affinché l’utilizzazione di un immobile assuma una diversa rilevanza urbanistica. Anche il semplice impiego stabile di un’abitazione per lo svolgimento esclusivo di un’attività professionale può determinare il passaggio da una funzione residenziale a una funzione direzionale, con le conseguenze previste dalla normativa edilizia.
Le modifiche introdotte dal D.L. n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024, hanno significativamente innovato la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso, prevedendo specifiche forme di semplificazione anche per quelli effettuati senza opere. Tali disposizioni, tuttavia, non introducono una generalizzata libertà di utilizzare qualsiasi immobile residenziale per finalità professionali. La possibilità di modificare la destinazione d’uso deve essere valutata alla luce delle condizioni previste dalla normativa nazionale, regionale e comunale, tenendo conto della disciplina applicabile alla singola unità immobiliare.
Sul tema è intervenuto recentemente anche il Consiglio di Stato, con la sentenza della Sezione Seconda n. 6321 del 5 agosto 2026, relativa a una controversia riguardante un immobile situato proprio nel territorio di Roma Capitale. La vicenda traeva origine da un provvedimento comunale con il quale era stato contestato il mutamento della destinazione d’uso di un’unità immobiliare da residenziale a studio professionale. Il proprietario sosteneva che l’utilizzazione professionale non avesse determinato un’effettiva trasformazione urbanistica, considerata l’assenza di modificazioni strutturali significative e la possibilità di ripristinare l’originaria funzione abitativa.
Il Consiglio di Stato ha respinto tale impostazione, ribadendo che il mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante può realizzarsi anche attraverso una diversa utilizzazione funzionale dell’immobile, indipendentemente dall’esecuzione di opere edilizie. La pronuncia evidenzia, inoltre, come il passaggio dalla funzione abitativa a quella terziario-direzionale, comprendente anche gli studi professionali, possa incidere sul carico urbanistico, in ragione della diversa frequentazione dei locali e delle esigenze
Registrati gratuitamente per continuare a leggere
Il resto dell’articolo è riservato gratuitamente agli utenti registrati.
